Последующая ипотека представляет собой повторный залог имущества. Действующее российское законодательство не содержит запрета на неоднократное обременение одного и того же объекта недвижимости, но это возможно только при соблюдении ряда условий. Разберёмся, в каких случаях заёмщик имеет право оформить последующую ипотеку.
Условия последующей ипотеки
Возможность повторного залога имущества прямо предусмотрена ст. 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Необходимость в этом может возникнуть как при одобрении нового займа, так и при рефинансировании уже имеющегося кредита (на время его оформления накладывается второе обременение при действующем первом).
Как правило, договор ипотеки предусматривает запрет на последующий залог, но может быть и другой вариант – в договоре прямо прописываются условия такой сделки.
В этом случае вторая ипотека должна строго соответствовать указанным условиям. Если же запрет нарушается, последующий договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
Стоит учитывать, что обмануть банк не удастся – перед оформлением обязательно изучается первый договор на предмет условий о последующем залоге. Редко, но можно встретить и соглашения без условий о втором залоге. Это означает, что последующая ипотека не запрещена, а условия должны соответствовать только нормам законодательства. Требования кредиторов в любом случае будут удовлетворены в хронологическом порядке – кто первый зарегистрировал обременение, тот первый и получает компенсацию.
Ограничения при последующей ипотеке
Законодательство не содержит ограничений по субъектному составу последующего залога. Другими словами, новыми могут быть как кредитор, так и должник. Так, квартира в ипотеке может быть второй раз передана в залог стороннему банку по обязательству третьего лица (например, близкого родственника, супруга и т.д.). Формально можно и дальше перезакладывать имущество, но на практике банки либо вовсе запрещают последующий залог, либо устанавливают строгие ограничения.
Имеет значение ликвидность объекта – его стоимости хватит на «покрытие» ограниченного числа займов.
Причём закладная может быть оформлена только по первой ипотеке. Правда, эти ограничения касаются только ситуаций, когда субъектный состав обязательства меняется. Если же клиент оформляет заём в том же банке, условия последующего залога они определяют самостоятельно. Например, может быть выдана вторая закладная – в этом случае запрет не действует.
Как оформить последующую ипотеку
Заёмщик обязан проинформировать нового кредитора о том, что имущество находится в залоге, а старого кредитора – незамедлительно уведомить обо всех последующих обременениях на объект. Пренебрегать этим не стоит, так как в противном случае новый кредитор может потребовать расторжения договора и возмещения понесённых в связи с этим убытков. Если все условия соблюдены и договорённости с кредиторами достигнуты, то последующая ипотека оформляется по стандартной схеме.
Сначала заключается договор, в котором прописываются условия займа и залога:
- предмет соглашения;
- какие обязательства и требования обеспечены;
- обязанности и права сторон;
- разрешение споров;
- оценка имущества;
- порядок обращения взыскания.
В договоре также обязательно указывается информация о предыдущей ипотеке. Затем сделка регистрируется Росреестром. Причём в записи о регистрации делается отметка о предшествующем обременении.
