Ипотека на комнату: особенности и нюансы

Несмотря на то, что востребованность комнат на рынке недвижимости гораздо ниже, чем изолированных квартир, сделки по ним совершаются, а значит есть и спрос на них. Почему приобретают комнаты? У кого-то такая покупка вызывается острой необходимостью решить жилищный вопрос, пусть и в не слишком комфортном варианте. Другой хочет прописаться и «закрепиться» в городе, третий – получать доход от сдачи в наём, четвёртый – приобрести квартиру с дисконтом к рыночной стоимости, постепенно выкупая её частями.

Приобретение комнат в ипотеку, как и других объектов жилой и нежилой недвижимости, вызывается ограниченными финансовыми возможностями покупателей. Поэтому банки, учитывая хоть и небольшой, но всё же ненулевой спрос на такого рода кредитование, выводят на розничный рынок ипотечные кредиты для покупки комнат. Спектр этих предложений довольно узок, но выбор всё-таки есть.

Предлагая тот или иной финансовый продукт, банки оценивают свои риски. В случае с ипотекой на комнаты основной риск – пониженная ликвидность такого рода объектов, как предметов залога. Они труднее продаются, по стоимости «квадрата» комнаты однозначно дешевле квартир, да и по площади меньше.

Ликвидность комнаты, как предмета залога и объекта купли-продажи, определяется её специфическими особенностями. Она не является физически изолированным жилым помещением. Поэтому для неё характерно наличие «обременений», главное из которых – соседи, а что такое жить с соседями в одной квартире, пусть и в отдельной комнате, известно всем или почти всем, хотя бы в теории.

Поэтому ипотека оформляется на покупку комнаты или доли в праве соответственно. Отдельно выделяется вариант так называемой «последней комнаты» или «последней доли». В этом случае покупатель в результате приобретения комнаты (доли) становится собственником всей квартиры, и на такой вариант банки идут охотнее.

Ипотеку на комнаты оформляют далеко не все банки. Если говорить о специализированных программах, то их насчитываются единицы. Для примера приведём предложение ипотечного кредита на покупку комнаты Росбанка:

• сумма – от 300 тыс. руб.;
• первоначальный взнос – от 10% при покупке последней комнаты, от 25% при покупке отдельной комнаты;
• срок погашения кредита – до 25 лет.

По каждому обращению банк проводит оценку заёмщика и объекта недвижимости, и по её результатам выносит решение. Если оно положительное, то заявитель получает индивидуальное предложение ипотечного кредита (ставка, первоначальный взнос и пр.).

В целом оформление ипотеки на комнату аналогично процедуре для квартиры, но имеет и свои особенности. Пакет документов для оформления ипотеки на комнату как долю в общем праве собственности должен содержать отказы других жильцов квартиры (собственников) от преимущественного права покупки. ДельтаКредит требует также документ о порядке пользования комнатой. Без этого ипотечный кредит выдан не будет. Исключением является вариант купли-продажи последней доли в праве, когда третьих собственников (кроме продавца и покупателя) в квартире уже не осталось.

В случае, когда комната была выделена в натуре и поставлена на учёт как кадастровая единица, наличие собственников других комнат и долей не будет иметь юридического значения. Собственник такой комнаты не обязан уведомлять их о продаже и собирать отказы от покупки. Но может случиться так, что кто-то из них обозначит претензии на продаваемую комнату. Информация о правопритязаниях, если они были заявлены в судебном порядке, будет содержаться в выписке из госреестра недвижимости.

Поэтому банк откажет в выдаче ипотечного кредита, если:

• в пакете документов не будет отказов сособственников от преимущественного права покупки доли (за исключением случая последней доли);
• в выписке из ЕГРП будут указаны сведения о наличии правопритязаний на комнату (долю) со стороны третьих лиц.

Второе обстоятельство применимо и для случая продажи отдельной квартиры, но в ситуации с комнатой (долей) оно более вероятно. Ведь здесь наличествует дополнительный «претендующий» контингент в виде соседей.